신축 vs 구축 아파트, 점검 포인트 달라야 한다!

아파트를 매수할 때 많은 분들이 ‘신축이니까 문제 없겠지’, ‘구축은 수리해서 쓰면 되니까 싸면 괜찮지’라는 생각을 갖곤 합니다. 그러나 건물의 연식은 단순한 숫자가 아닙니다.
연식에 따라 숨어 있는 문제의 종류가 완전히 다르고, 점검의 우선순위도 달라지기 때문입니다.

부동산 전문가로서 분명하게 말씀드립니다.

“신축은 겉보기에 멀쩡해도 시공 하자와 품질이 관건이고,
구축은 겉모습보다 설비·배관·구조의 노후도가 핵심입니다.”

---

 

신축 아파트 – 새집이라 안심하기엔 이릅니다

신축 아파트는 외형상 매우 깔끔하고, 마감재가 새것이라 대부분의 소비자들이 ‘하자’라는 개념 자체를 떠올리지 않습니다. 하지만 현실은 다릅니다.

1. 시공 품질에 따른 하자 빈도

건축 자재의 품질은 향상되었지만, 최근 공기(공사기간) 단축, 공정 인력 부족, 비용 절감 압박 등으로 인해
신축 아파트에서 마감불량·누수·기밀성 저하·결로 문제가 의외로 빈번하게 발생하고 있습니다.

실제 사례로는,

• 거실 창호가 닫히지 않아 겨울 내내 바람이 들어왔던 사례
• 샤워실에서 물이 역류해 방까지 번졌던 사례
• 실내에서 외풍음이 심해 생활에 어려움을 겪었던 사례
  등이 있습니다.

2. 하자보수 기한은 ‘기회’입니다

신축 아파트는 ‘하자보수 보증기간’이 있습니다.

• 구조물: 통상 10년
• 마감/설비: 2~5년
• 창호, 단열, 급배수: 항목별로 보증기간이 상이하므로 반드시 확인 필요

이 기간 내 발견한 하자만 시공사가 책임지고 무상 수리해주므로,
입주 전 또는 입주 직후의 점검은 단순한 권리가 아니라 **손실을 막는 ‘기회’**입니다.

3. 관리비 초기 부담, 생각보다 크다

신축 단지는 입주 초기 관리비가 비싸게 책정되는 경우가 많습니다.

• 입주민 수가 적어 단지 유지관리비가 소수에 집중됨
• 공용전기, 승강기, 시설가동비 등이 한동안 많이 나옴
• 일부 단지는 초기 몇 년간 무상관리 지원이 없어 부담이 큼

→ 사전에 관리비 청구서, 입주자대표회의 공지 등을 통해 단지의 재정 상태와 예상 비용을 파악해두는 것이 좋습니다.

---

구축 아파트 – 싼 값 뒤에 숨은 리스크를 간과하지 마세요

구축 아파트는 매매가가 낮고, 리모델링을 통해 원하는 인테리어로 바꿀 수 있다는 장점이 있습니다.
특히 입지 좋은 서울 시내나 구도심에서는 여전히 높은 선호도를 보이지만, 리모델링 전에 반드시 점검해야 할 위험 요소들이 있습니다.

1. 누수와 곰팡이 흔적은 ‘경고등’입니다

• 천장 모서리나 벽의 곰팡이, 변색, 들뜬 벽지는 누수 또는 결로 이력을 의미합니다.
• 겉보기엔 깨끗하게 리모델링해도, 방수층 자체가 노후됐다면 결국 다시 곰팡이 발생합니다.

👉 특히 베란다, 화장실 위층 배관, 창틀 주위는 집중적으로 확인해야 할 부위입니다.

2. 배관과 난방 설비, 교체가 필요한 시점일 수 있습니다

• 보일러가 10년 이상 됐다면 거의 교체를 전제로 접근해야 합니다.
• 오래된 아파트는 온수 순환이 느리거나 일부 방에 난방이 아예 안 되는 경우도 있습니다.
• 난방 배관 자체가 녹슬거나, 바닥 아래에서 누수가 발생한 이력이 있다면 바닥을 전체 철거해야 할 수도 있습니다.

👉 작동 테스트 필수: 보일러를 켜고 30분 이상 난방 상태를 확인해보는 것이 좋습니다.

3. 전기설비 노후는 화재와 직결됩니다

• 콘센트가 부족하거나, 전기 배선이 알루미늄선이라면 안전문제가 발생할 수 있습니다.
• 벽 속 배선을 교체하려면 전체 벽을 철거해야 하므로, 리모델링 시 비용이 급증할 수 있습니다.

👉 분전함, 차단기, 콘센트 주변 탄 흔적 확인은 기본입니다.

4. 단지 노후도 체크는 선택이 아닌 필수

• 엘리베이터, 외벽, 지하주차장 등의 공용부가 오래되면 입주민 부담으로 교체비용 분담이 발생합니다.
• 장기수선충당금이 거의 적립되지 않은 단지는 향후 수천만 원의 부담이 일시적으로 청구될 수 있습니다.

👉 단지 관리사무소에서 예정된 보수 계획 및 예산안을 꼭 요청해 확인하세요.

---

마무리: 연식에 따라 접근 방식이 달라야 합니다

신축은 하자가 아직 드러나지 않은 집,
구축은 하자가 이미 누적돼 있는 집입니다.

둘 다 장점과 리스크가 뚜렷하기 때문에,
점검 포인트를 제대로 알고 접근해야만 ‘좋은 매수’가 됩니다.

 신축을 살 땐 → “시공 하자, 창호, 보일러, 하자보수 기한”
구축을 살 땐 → “누수, 전기, 난방, 배관, 단지 노후도”