새집이라고 무조건 안심하지 마십시오. 하자는 철저한 관리와 전략으로 대응해야 합니다.
오늘은 입주 후 하자보수 분쟁을 줄이기 위해 꼭 알아두어야 할 것들에 대해 알아봅시다.
신축 아파트 입주 후, 하자보수 갈등은 왜 반복될까?
아파트를 새로 분양받아 입주한 입주자들의 상당수가 공통적으로 겪는 문제가 있습니다.
바로, 하자보수를 둘러싼 건설사와의 갈등입니다.
“샷시가 비틀려 닫히지 않아요.”
“욕실 바닥에 물이 계속 고여요.”
“보일러가 10분 지나도 온수가 안 나옵니다.”
이런 문제를 시공사에 알리면, 종종 듣게 되는 답변은 다음과 같습니다.
“정상 범주 내입니다.”
“입주자의 사용 방법에 따라 발생한 현상입니다.”
“현재 상태로도 기능에는 이상이 없습니다.”
결국 하자보수의 대상인지 여부를 두고 입주자와 시공사 간의 시각 차이가 발생하면서 분쟁이 생깁니다.
이러한 상황을 사전에 예방하거나 최소화하기 위해, 부동산 전문가의 입장에서 제안하는 하자 대응 전략 5가지를 정리해 보겠습니다.
하자보수 분쟁을 줄이는 5가지 실천 전략
1. 하자는 ‘문서’로 남겨야 해결됩니다 – 정식 접수의 중요성
하자 발생 시 다수의 입주자들이 **비공식 채널(입주민 단톡방, 구두 요청)**을 통해 건설사나 관리사무소에 전달하는데,
이 방식은 접수 이력으로 인정되지 않으며, 처리 누락 또는 책임 회피의 원인이 됩니다.
정식 하자접수는 아래와 같은 절차로 진행해야 합니다.
- 스마트폰 촬영으로 사진/영상 자료 확보 (촬영일자 확인 가능해야 함)
- 하자 접수 앱, 입주자포털, 관리사무소에 문서로 요청 (캡처 또는 수기 작성도 가능)
- 요청 내용은 “기능 이상” 중심으로, 감정이 아닌 사실 중심 진술로 작성
예시 문구
“2025년 6월 10일 기준, 안방 창호가 끝까지 밀착되지 않아 닫힘 불량 발생. 외풍 유입 지속됨.”
2. 자료는 일회성 아닌 ‘경과기록’으로 확보해야 합니다
단순한 하자 사진 1장으로는 향후 건설사와의 교섭에 어려움이 많습니다.
하자 발생 전(정상 상태) → 문제 발생 시점 → 처리 후 상태까지 시점별 자료를 연속성 있게 확보하는 것이 매우 중요합니다.
또한, 하자 재발 가능성에 대비해 보수 이후 상태도 주기적으로 점검하고 기록해 두는 것이 좋습니다.
- 도어락 오류: 배터리 교체 후에도 반복 발생 → 재보수 근거 확보
- 샤워부스 누수: 실리콘 보강 이후에도 물고임 발생 시, 이전 수리 내역 + 재발 영상 함께 제출
3. 하자관리 체크리스트, 항목별로 관리하라
하자보수 분쟁에서 입주자가 모든 문제를 ‘기억에 의존’해서 말하면 불리합니다.
정확한 날짜, 담당자, 처리 경과를 기반으로 한 하자 일지 또는 관리표를 항목별로 작성하면
시공사와의 대응 시 전문성과 신뢰도가 크게 높아집니다.
| 안방 창문 닫힘 불량 | 좌측 상단 이격 발생 | 6/10 | 6/14 | ㈜OO건설 김OO | 실리콘 재시공 |
팁!!
노션, 엑셀, 구글시트 등 간단한 도구로도 관리 가능하며,
동일 아파트 단지 입주민들과 공유하면 공동 민원에도 활용할 수 있습니다.
4. 자가 수리는 최후 수단 – 보증 포기 각오해야
불편하다고 해서 입주자가 직접 수리해버리는 경우,
시공사 측에서는 이후 **“입주자 임의 개조로 인해 하자 보증 대상 제외”**라고 주장할 수 있습니다.
특히 주의할 항목은 다음과 같습니다:
- 타일 탈락, 욕실 배수불량, 창호 흔들림, 난방 누수 등 구조적 연계 부위
- 실리콘, 코킹, 석고보드, 단열재 등 보이지 않는 마감 하자
실전 사례
현관 중문 경첩을 직접 조정한 후, 하중 균형이 무너져 하부 프레임이 파손된 사례 → 보증 대상 제외
수리가 필요할 경우엔 반드시 ‘시공 전 사진 + 요청 이력’을 남긴 후 처리하는 것이 분쟁 방지의 핵심입니다.
5. 공식 감정 및 중재기관 활용 – ‘감정서’는 결정적 증거
시공사에서 하자 여부를 부정하고, 반복 요청에도 개선이 되지 않을 경우
입주자는 국가기관 또는 전문가 단체를 통한 하자감정 절차를 활용할 수 있습니다.
- 한국부동산원 하자감정센터
- 건축사협회 하자검증 의뢰제도
- 지자체 도시주택과 민원조정팀
- 주택분쟁조정위원회 (무료 중재 가능)
하자감정 보고서는 법적 효력이 있는 자료로, 시공사도 이를 무시하기 어렵습니다.
비용 정보
소형 항목 기준 감정료는 10만~20만 원 수준이나,
장기 분쟁 방지 비용으로 보면 오히려 경제적입니다.
마무리 조언 – 하자는 발견보다, 대응 방식이 중요합니다
신축 아파트라 하더라도 하자는 피할 수 없습니다.
하지만 하자에 어떻게 대응하느냐에 따라, 그 집의 삶의 질이 완전히 달라집니다.
하자보수 분쟁은 결국
“기록과 절차로 대응하는 입주자”가
“말로 주장하는 입주자”보다 훨씬 유리한 결과를 얻습니다.